DSR은 연소득 대비 갚아야 할 원리금 비율이에요. 은행권 40%, 2금융권 50%가 상한선입니다. 여기에 ‘스트레스 금리’라는 가상의 가산금리를 더해서 한도를 산정하는 게 스트레스 DSR이에요.

예를 들어 실제 대출금리가 4%인데 스트레스 금리 1.5%가 100% 적용되면, 은행은 5.5% 금리로 계산해서 한도를 뽑습니다. 이자를 5.5% 내는 게 아니라, 한도만 그렇게 보수적으로 정하는 방식이에요. 미래에 금리가 오르더라도 상환 부담을 감당할 수 있게 미리 여유를 두는 취지입니다.

수도권 아파트를 사려는 연소득 6,000만 원 직장인 케이스입니다. 30년 만기, 연 4.0% 변동금리 주담대 기준으로 계산해봤어요.

규제가 도입되기 전에는 약 4억 원 정도까지 대출이 가능했습니다. 2단계(2024년 9월) 시행 이후에는 3억 5,000만 원 수준으로 줄었고, 3단계 시행 후에는 3억 4,000만 원 정도까지 더 축소됐어요. 총 6,000만 원 정도의 한도가 사라진 셈이죠.

같은 조건으로 연소득 1억 원인 경우를 보면 감소 폭이 확연히 커집니다. 30년 만기, 연 4.2% 변동금리 기준입니다.

규제 전 6억 9,800만 원까지 가능했던 대출이 2단계에서 6억 700만 원, 3단계에서는 5억 8,700만 원까지 줄었어요. 총 감소액이 1억 1,100만 원입니다. 소득이 높을수록 절대 금액 기준으로 한도 축소 폭이 커지는 구조예요.

여기에 6.27 부동산 대책까지 얹히면 이야기가 더 복잡해집니다. 수도권 주담대에는 최대 6억 원 상한선이 걸려 있어서, 연소득이 아무리 높아도 6억 원을 초과해서는 빌릴 수 없어요. LTV 70% 제한과 실거주 의무도 함께 적용됩니다. 즉 수도권에서는 DSR·LTV·6억 상한 이 세 기준 중 가장 낮은 금액이 최종 한도가 됩니다.

2026년 하반기 기준으로 수도권·규제지역 주담대는 스트레스 금리 3.0%에 기본 적용비율 100%가 그대로 적용됩니다. 3단계 그대로예요.

반면 지방 비규제지역 주담대는 지방 부동산 시장 침체를 고려해 2단계가 유예 연장됐습니다. 스트레스 금리 1.5%에 기본 적용비율 50%만 적용되니까, 최종 적용 금리는 0.75%p입니다. 수도권 대비 훨씬 여유 있는 계산이 되는 거죠.

같은 스트레스 금리 1.5%라도 대출 상품 구조에 따라 최종 적용비율이 다릅니다. 변동금리는 100%가 그대로 반영되지만, 고정금리 기간이 길수록 비율이 낮아져요.

혼합형·주기형 주담대의 경우 3단계 시행 후 적용비율이 상향됐습니다. 혼합형은 60%→80%, 주기형은 30%→40%로 조정됐어요. 그래도 순수 고정금리에 가까울수록 스트레스 금리 부담이 줄어드는 구조는 유지됩니다.

신용대출은 만기와 금리 유형에 따라 다릅니다. 만기 5년 이상 고정금리는 스트레스 금리 적용 제외, 3~5년 미만 고정은 60%, 그 외는 100%입니다. 다만 총 대출잔액이 1억 원을 초과할 때만 스트레스 DSR 대상이에요.