청약 가점 계산법 5가지 — 당첨 확률 2배 높이는 법

청약 가점에서 가장 빨리 확보 가능한 항목이 청약통장 가입기간(17점)입니다. 6개월 이상 1점, 1년 이상 2점, 그 후 1년마다 1점씩 늘어 15년이면 17점 만점이에요. 오늘 주택청약종합저축을 개설하면 1년 뒤 2점, 6개월 뒤 1점이 자동 누적됩니다.

핵심은 “최초 가입일 보존”입니다. 통장을 해지하면 0부터 다시 시작이지만, 기존 청약부금·예금·저축을 주택청약종합저축으로 전환할 때는 최초 가입일이 유지돼요. 또한 2024년 7월부터 미성년 자녀 가입은 5년까지만 인정되므로, 자녀 명의 통장도 만 14세부터 개설하는 게 가장 효율적입니다. 월 2만원 자동이체만 걸어두면 됩니다.

청약 가점 계산법에서 가장 헷갈리는 게 무주택기간 산정입니다. 기본은 만 30세 생일이 시작점이고, 30세 이전 혼인한 경우 혼인신고일부터 기산돼요. 본인이나 배우자가 주택을 소유했던 적이 있다면 그 주택을 처분해 무주택자가 된 날과 만 30세 도래일 중 늦은 날이 시작점입니다.

예: 28세에 혼인신고 → 28세부터 산정 시작 → 38세 모집공고일 = 무주택기간 10년 = 22점. 같은 사람이 만 30세를 시작점으로 잘못 잡으면 8년 = 18점, 무려 4점 차이가 납니다. 서울 청약 커트라인이 63점인 시장에서 4점은 당락을 가르는 수치예요. 또한 상속받은 주택은 3개월 이내 지분 처분 시 무주택, 만 60세 이상 직계존속 보유 주택은 다주택자여도 무주택 인정 등 예외 규정이 많으니 청약홈 가점 계산기로 반드시 검증하세요.

부양가족은 청약 가점 만점 84점 중 35점을 차지하는 최대 배점 항목입니다. 본인 제외 1명당 5점씩 가산되며, 배우자(주민등록 분리 시에도 인정)·직계존속·미혼 직계비속이 대상이에요. 부모님을 부양가족으로 등재하려면 청약자가 세대주로서 3년 이상 계속 부양해야 합니다. 즉 오늘 합가했다면 3년 후 모집공고일부터 인정이 시작되는 구조입니다.

주의할 점은 직계존속을 부양가족으로 넣는 순간 세대원 전원 무주택 조건이 깨질 위험입니다. 부모님이 주택을 보유하고 있다면 합가하는 순간 세대 무주택이 깨져 청약 자격 자체가 사라져요. 단, 부모님이 만 60세 이상이고 주택을 보유한 경우만 예외적으로 무주택 인정됩니다. 또한 30세 이상 미혼 자녀를 부양가족으로 인정받으려면 모집공고일 기준 최근 1년 이상 같은 등본에 등재돼야 합니다. 무턱대고 합가하지 말고 부모님 주택 보유 여부·연령·기간을 사전에 점검하세요.

2024년부터 배우자의 청약통장 가입기간이 50%까지 인정되며 최대 3점을 추가로 합산할 수 있습니다. 본인 통장이 5년(7점)인데 배우자 통장이 10년이라면, 배우자 분 5년에 해당하는 7점의 50%인 3점이 더해져 본인 점수가 10점이 돼요. 단 본인 + 배우자 합산 점수는 17점 만점을 초과할 수 없습니다.

이 제도가 도입되기 전엔 부부 중 한 명만 청약통장을 가입하면 다른 한 명의 가입기간은 의미가 없었어요. 이제는 부부 모두 청약통장을 유지하는 것이 청약 가점 계산법상 절대 유리합니다. 혼인 전부터 각자 청약통장을 갖고 있던 부부라면 합산 점수만으로 +3점, 즉 무주택기간 1년 추가와 동일한 효과를 즉시 얻습니다.

국토교통부 자료에 따르면 부적격 당첨 중 46.3%가 가점 입력 오류가 원인입니다. 가점을 잘못 입력해 당첨된 경우 당첨 취소는 물론 최대 1년간 다른 청약을 신청할 수 없는 불이익을 받아요. 청약 가점 계산법은 본인이 직접 산정하는 구조라 은행이나 한국부동산원이 책임지지 않습니다.

실수를 막는 방법은 청약홈 공식 가점 계산기로 모집공고일 전 미리 검증하는 것입니다. 무주택기간 시작점, 부양가족 인정 범위, 통장 가입기간이 자동 계산돼 본인이 직접 산정한 값과 대조할 수 있어요. 특히 30세 이전 혼인·상속·소형 저가주택 보유 같은 예외 사례는 청약홈 안내문을 한 줄씩 읽고 자가진단을 끝내야 합니다. 부적격 1년 불이익은 가점 1~2점보다 훨씬 큰 손실이에요.