둘 다 담보를 잡는 권리인데, 담보하는 채권의 종류가 완전히 달라요. 저당권은 “이미 확정된 특정 금액”을 담보합니다. 예를 들어 3억원 대출을 딱 한 번 받고 끝. 저당권은 대출을 갚으면 자동으로 소멸합니다.

반면 근저당권은 “장래 반복적으로 발생할 불특정 다수 채권”을 담보해요. 대출을 갚아도 결산기 전까지는 근저당권이 그대로 유지됩니다. 은행이 근저당을 압도적으로 선호하는 이유가 이 유연성 때문이에요.

3억원 대출받았는데 등기부등본에 채권최고액 3억 6천만원으로 찍혀 있어서 놀란 분 많을 거예요. 이건 은행이 실제로 3억 6천만원을 빌려준다는 뜻이 아닙니다. 채권최고액은 “이 담보로 최대 회수 가능한 한도”예요.

왜 원금보다 크게 잡느냐. 대출자가 연체하면 이자·연체료·경매 실행 비용이 계속 붙기 때문이에요. 은행이 나중에 경매로 회수할 때 원금만 잡아두면 이자·비용 회수가 안 되니, 미리 120% 정도 여유분을 확보해두는 겁니다.

근저당 정보는 등기부등본 을구(乙區)에 기록돼요. 갑구는 소유권, 을구는 소유권 이외 권리(근저당·전세권·지상권 등). 조회는 인터넷등기소 iros.go.kr에서 회원가입 없이 가능하고, 열람 수수료는 700원입니다.

주소만 입력하면 1분 내 조회 완료. 을구에서 확인할 것은 3가지 — 채권자(어느 은행인지), 채권최고액(얼마 잡혔는지), 설정일자(언제 잡혔는지). 근저당이 여러 개 겹쳐 있으면 순위번호 순으로 우선변제권이 정해집니다.

많이들 오해하시는데, 대출 완납해도 근저당권은 자동으로 안 지워집니다. 반드시 말소 등기를 별도로 신청해야 해요. 안 지우면 나중에 집 팔거나 다른 대출받을 때 계속 걸림돌이 됩니다.

은행에 요청하면 법무사가 대행해주는데 비용이 4~6만원. 셀프로 하면 등록면허세 6,000원 + 지방교육세 1,200원 + 등기신청 수수료 2,000~3,000원 = 총 9,200~10,200원이면 끝나요. 인터넷등기소 e-Form 활용하면 어렵지 않습니다.